নামজারি (Mutation) হলো রাজউক কর্তৃক বরাদ্দকৃত প্লট/ফ্ল্যাট হস্তান্তর, বিক্রয় অথবা উত্তরাধিকার সূত্রে মালিকানা পরিবর্তনের পর নতুন মালিকের নাম সরকারী ও রাজউক-এর রেকর্ডে অন্তর্ভুক্ত করার প্রক্রিয়া।
v কেন নামজারি (Mutation) প্রয়োজন
ü নতুন মালিককে সরকারিভাবে স্বীকৃতি দেওয়া।
ü জমি/প্লট/ফ্ল্যাটের মালিকানা নিয়ে ভবিষ্যতের জটিলতা এড়ানো।
ü খাজনা/ট্যাক্স প্রদান ও দখল প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার জন্য প্রয়োজন।
ü ব্যাংক লোন, হস্তান্তর বা অন্য যেকোনো আইনি কাজে মালিকানার প্রমাণ হিসেবে ব্যবহারযোগ্য।
v নামজারি (Mutation) করতে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র
ü রাজউক-এর বরাদ্দপত্র (Allotment Letter)।
ü হস্তান্তর/বিক্রয়/উত্তরাধিকার সম্পর্কিত বৈধ দলিল।
ü আবেদনকারীর জাতীয় পরিচয়পত্র (NID) ও পাসপোর্ট সাইজ ছবি।
ü খাজনা/ট্যাক্স পরিশোধের রসিদ (যদি প্রযোজ্য হয়)
ü পূর্ববর্তী মালিকের নামীয় নথি।
ü আদালতের সনদ (উত্তরাধিকার সূত্রে হলে)।
ü অন্যান্য রাজউক নির্ধারিত কাগজপত্র।
v নামজারি (Mutation) করার ধাপসমূহ
ü আবেদন জমা দেওয়া – রাজউক নির্ধারিত ফর্ম পূরণ করে জমা দিতে হবে।
ü প্রাথমিক যাচাই – জমা দেওয়া কাগজপত্র রাজউক কর্তৃপক্ষ যাচাই করবে।
ü ফি জমা – নির্ধারিত Mutation Fee ব্যাংকের মাধ্যমে জমা দিতে হবে।
ü সার্ভে/ভেরিফিকেশন (যদি প্রয়োজন হয়) – রাজউক/AC Land অফিস জমি বা ফ্ল্যাটের অবস্থা যাচাই করতে পারে।
ü মালিকানা হালনাগাদ – যাচাই শেষে নতুন মালিকের নামে রেকর্ড হালনাগাদ করা হবে।
ü Mutation Certificate প্রদান – চূড়ান্তভাবে নামজারির সনদ প্রদান করা হবে।
v নামজারি (Mutation) করার উপায়
ü অনলাইন (RAJUK EPMS পোর্টাল) https://epms.rajuk.gov.bd/ এর মাধ্যমে নামজারির আবেদন সম্পন্ন এবং আবেদন ট্র্যাকিং এর জন্য ইউজার ম্যানুয়াল এবং ভিডিও টিউটোরিয়াল দেখুন ।
নামজারী আবেদন ফি:
আবেদন জমা দেয়ার সময় কোন ফি প্রয়োজন হয় না। আবেদনটি রাজউক কর্তৃক যাচাই বাছাই করার পর নির্ধারিত ফি পরিশোধের জন্য সিস্টেমের মাধ্যমে নোটিফিকেশন দিবে। তারপর নামজারী ফি বাবদ ১০,০০০/= (দশ হাজার) টাকা সাথে ১৫% ভ্যাট সহ পরিশোধ করতে হবে।
ব্যাবহারবিধি ডাউনলোড করুন
ডাউনলোড
আম-মোক্তারনামা/ পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি (POA)
আম-মোক্তারনামা/ পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি (POA) হলো একটি আইনি ক্ষমতা, যার মাধ্যমে একজন ব্যক্তি (প্রতিনিধি) অন্য একজনের (মূল মালিক বা প্রিন্সিপাল) পক্ষে রাজউক সম্পর্কিত কার্যক্রম পরিচালনা করতে পারে। পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি (POA)-এর কিছু সীমাবদ্ধতা রয়েছে যা নিম্নরূপ :
সীমাবদ্ধতা
Ø আইনি সীমা:
এজেন্ট POA-তে উল্লেখিত পরিধির বাইরে কোনো কাজ করতে পারে না।
উদাহরণ: কেবল নথি জমা দেওয়ার জন্য দেওয়া POA দিয়ে সম্পত্তি বিক্রি করা যাবে না, যদি তা স্পষ্টভাবে উল্লেখ না থাকে।
Ø মূল মালিকের ব্যক্তিগত সিদ্ধান্ত:
এজেন্ট মূল মালিকের সরাসরি সম্মতি প্রয়োজন এমন ব্যক্তিগত বা বিবেচনামূলক সিদ্ধান্ত নিতে পারবে না, যেমন অন্যান্য চুক্তি স্বাক্ষর করা।
Ø মেয়াদ ও প্রত্যাহার:
POA মূল মালিক দ্বারা প্রত্যাহার করা হলে বা নির্দিষ্ট মেয়াদ শেষ হলে বৈধ থাকবে না।
মূল মালিকের মৃত্যু হলে POA স্বয়ংক্রিয়ভাবে অকার্যকর হয়ে যায়।
Ø অবৈধ কাজ:
এজেন্ট অবৈধ বা প্রতারণামূলক কাজ করতে পারবে না, যদিও POA তাতে অনুমোদন দিচ্ছে বলে মনে হয়।
Ø নির্দিষ্ট লেনদেনের জন্য সীমাবদ্ধতা:
কিছু লেনদেন, যেমন সম্পত্তি বিক্রি, বন্ধকী করা বা বড় আর্থিক লেনদেন, জন্য নির্দিষ্ট বা নিবন্ধিত POA প্রয়োজন, সাধারণ POA যথেষ্ট নয়।
Ø প্রকৃত কর্তৃপক্ষের গ্রহণযোগ্যতা:
রাজউক বা অন্যান্য কর্তৃপক্ষ POA অগ্রহণযোগ্য মনে করতে পারে, যদি তা সঠিকভাবে নোটারি করা না হয়, নিবন্ধিত না হয়, বা স্পষ্টভাবে লেখা না থাকে।
আম-মোক্তার নামা /Power Of Attorney
- নিয়োগের ফি বাবদ কাঠা প্রতি টা : ৩০০০ * ২.৫ = ৭৫০০/- (ভ্যাট নেই )
- উন্নয়ন ফি কাঠা প্রতি ৩০ হাজার হারে টা : (৩০০০০ * ২.৫)= ৭৫০০০/- (ভ্যাট নেই )
[ এখানে কাঠা=২.৫ উদাহরণ সরূপ দেওয়া হয়েছে। ]
ব্যাবহারবিধি ডাউনলোড করুন
ডাউনলোড
রাজউকের প্রেক্ষিতে Transfer (হস্তান্তর) বলতে বোঝায় একজন বরাদ্দকৃত মালিক তার প্লট/ফ্ল্যাট অন্য কারও কাছে বিক্রি বা হস্তান্তর করলে, সেই মালিকানা আনুষ্ঠানিকভাবে নতুন মালিকের নামে নিবন্ধন করার প্রক্রিয়াকে। এটি মূলত বরাদ্দকৃত সম্পত্তির মালিকানা পরিবর্তন বা হস্তান্তরের বৈধ স্বীকৃতি।
রাজউকে হস্তান্তরের (Transfer) প্রক্রিয়া
v আবেদন দাখিল
ü রাজউকের নির্ধারিত ফরম পূরণ করে হস্তান্তরের আবেদন করতে হবে।
ü আবেদনকারীর সাথে নতুন ক্রেতার তথ্য প্রদান করতে হবে।
v প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জমা
ü সাধারণত যেসব কাগজপত্র লাগে
ü মূল বরাদ্দপত্র / লিজ দলিল
ü রাজউক কর্তৃক প্রদত্ত অনুমতিপত্র (NOC, যদি প্রযোজ্য হয়)
ü ক্রেতা-বিক্রেতার জাতীয় পরিচয়পত্র
ü সর্বশেষ হোল্ডিং ট্যাক্স ও খাজনা প্রদানের রশিদ
ü হস্তান্তর ফি প্রদানের চালান
ü স্ট্যাম্প ও নন-জুডিশিয়াল কাগজে চুক্তিপত্র/অঙ্গীকারনামা
v ফি প্রদান
ü নির্ধারিত হারে হস্তান্তর ফি রাজউকে জমা দিতে হয়।
v দলিল যাচাই
ü রাজউক কর্তৃপক্ষ জমা দেওয়া দলিলপত্র, বরাদ্দপত্র এবং পূর্বের রেকর্ড মিলিয়ে দেখে।
ü কোনো বকেয়া বা আইনি জটিলতা আছে কিনা তা পরীক্ষা করে।
v অনুমোদন ও রেকর্ড হালনাগাদ
ü যাচাই-বাছাই শেষে রাজউক নতুন মালিককে অনুমোদন প্রদান করে।
ü রেকর্ডে নতুন মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত করা হয়।
v হস্তান্তর সনদ প্রদান
ü হস্তান্তর প্রক্রিয়া সম্পন্ন হলে রাজউক কর্তৃপক্ষ ক্রেতার নামে আনুষ্ঠানিকভাবে মালিকানা স্বীকৃতি প্রদান করে।
টাকার পরিমাণ (Amount of Money) :
যোগ্য ঋণ দলিলে নির্দিষ্ট টাকার পরিমাণ অংকে ৬ কমায় উল্লেখ থাকে।
প্রাপাকের নাম (Name of Payee) :
এরূপ দলিলে প্রাপকের নাম উল্লেখ থাকে। কোন ব্যক্তির নাম উল্লেখ না করে আদেষ্টা 'নির্জা' শব্দ লিখতে পারেন। অঙ্গীকার পত্রের ক্ষেত্রে অঙ্গীকারদাতা কার নিকট অর্থ প্রদানের প্রতিশ্রুতি দিচ্ছে তার নাম উল্লেখ করতে হয়।
মেয়াদ (Maturity):
বিনিময় বিল ও অঙ্গীকারপত্র সাধারণতঃ বিভিন্ন মেয়াদের হয় এবং দলিলে তা লেখা থাকে। এসব দলিল চাহিবামাত্র পরিশোধ্য ও হতে পারে। চেক চাহিবামাত্র পরিশোধ্য হয়ে থাকে।
উপস্থাপন (Presentation) :
হস্তান্তরযোগ্য বা দলিলের অর্থ আদায়ের জন্য ধারককে মেয়াদান্তে উপস্থাপন করতে হয়। মেয়াদী বিনিময় বিল অনিষ্টের নিকট প্রথমে স্বীকৃতির জন্য এবং মেয়াদান্তে পরিশোধের জন্য উপস্থাপন করা হ্যা তেকের অর্থ সপ্তাহের জন্য ব্যাংকে এবং অধীকার পত্রের ক্ষেত্রে মেয়াদান্তে প্রতিশ্রুতিদাতার নিকট উপস্থাপন করতে হয়।
ঋণের প্রমাণ (Proof of Debt) :
সকল প্রকার হস্তান্তরযোগ্য দলিল ১৮৮১ সালের আইন অনুযায়ী পরিচালিত হয় বলে আদালতে ঋণের দলিল হিসাবে গৃহীত হয়।
ব্যাবহারবিধি ডাউনলোড করুন
ডাউনলোড
NOC (No Objection Certificate) হলো RAJUK কর্তৃক প্রদত্ত একটি অনুমোদনপত্র, যা প্রমাণ করে যে উক্ত প্লট/ফ্ল্যাট/প্রকল্প সংশ্লিষ্ট কাজ যেমন হস্তান্তর, নামজারি, দলিল রেজিস্ট্রেশন, ব্যাংক ঋণ গ্রহণ, ভবন নির্মাণ বা অন্য কোনো আইনানুগ কার্যক্রম সম্পাদনে রাজউকের কোনো আপত্তি নেই।
যে সব ক্ষেত্রে রাজউক NOC দিয়ে থাকে
১. ব্যাংক ঋণ গ্রহণের জন্য (প্লট বা ফ্ল্যাট জামানত রাখতে হলে)
২. ভবন নির্মাণ অনুমোদন নিতে হলে
৩. দলিল হস্তান্তর বা নামজারি করতে হলে
৪. কোনো প্লট/ফ্ল্যাট বিক্রি বা হস্তান্তরের আগে
৫. কোর্ট বা আইনি কাজে জমা দেওয়ার জন্য
NOC Fee – আনুমানিক কাঠামো
· ব্যাংক ঋণের জন্য NOC (Mortgage Permission)
ফি: ৳ 5,000 – ৳ 20,000
নির্ভর করে: প্লট/ফ্ল্যাটের অবস্থান ও আকারের উপর
· নির্মাণ অনুমোদনের জন্য NOC (Building Plan Approval)
ফি: ৳ 10,000 – ৳ 50,000
Commercial প্লট হলে ফি বেশি
· হস্তান্তরের জন্য NOC (Sale / Transfer Permission)
ফি: ৳ 25,000 – ৳ 2,00,000+
গুলশান/বনানী/Commercial Plot এ বেশি চার্জ হয়
· নামজারি / উত্তরাধিকার সূত্রে মালিকানা পরিবর্তনের জন্য NOC
ফি: ৳ 10,000 – ৳ 50,000
Mutation + Supporting NOC মিলিয়ে চার্জ ধরা হয়
· আইনি / কোর্ট কেসে জমা দেওয়ার জন্য NOC
ফি: ৳ 5,000 – ৳ 15,000
সাধারণত নথি যাচাইয়ের জন্য নেওয়া হয়
ব্যাবহারবিধি ডাউনলোড করুন
ডাউনলোড
লিজ দলীল হলো লিখিত চুক্তি, যার মাধ্যমে রাজউক নিজেদের মালিকানাধীন জমি/সম্পত্তি কোনো ব্যক্তি বা প্রতিষ্ঠানকে নির্দিষ্ট সময়ের জন্য ব্যবহার করতে দেন।এটি আইনগতভাবে বাধ্যতামূলক এবং নথিভুক্ত হতে হবে।
লিজের মেয়াদ
সাধারণভাবে জমির ধরন ও উদ্দেশ্যের উপর নির্ভর করে মেয়াদ নির্ধারণ করা হয়
- আবাসিক জমি: সাধারণত ২০–৩০ বছর
- বাণিজ্যিক/অফিস/ইন্ডাস্ট্রিয়াল জমি: ৩০–৯৯ বছর পর্যন্ত
- মেয়াদ শেষে লিজ নবায়ন বা জমি ফেরত দিতে হয়।
লিজ দলীলের প্রধান বিষয়সমূহ
লিজ দলীলের মধ্যে অন্তর্ভুক্ত থাকতে পারে:
· জমির বিবরণ ও ঠিকানা
· লিজের মেয়াদ ও শর্তাবলী
· লিজফি / ভাড়া (প্রারম্ভিক ও নবায়ন ফি)
· লিজ সম্পর্কিত কর, ট্যাক্স ও অন্যান্য ফি
· লিজকৃত জমিতে ব্যবহার ও সীমাবদ্ধতা ( উদাহরণ: আবাসিক, বাণিজ্যিক, শিল্প, পার্কিং, ইত্যাদি)
· মালিকানার অধিকার ও দায়িত্ব
· লিজ বাতিল বা লঙ্ঘন সম্পর্কিত শর্ত
· নবায়ন, হস্তান্তর বা বিক্রির শর্ত
লিজ দলীল তৈরি ও নিবন্ধন প্রক্রিয়া
· আবেদন জমা: রাজউক নির্ধারিত ফরমে জমি/প্রকল্পের জন্য আবেদন করতে হবে।
· ফি এবং নথি যাচাই: জমি/প্রকল্প, আবেদনকারী এবং অর্থ প্রদান যাচাই করা হয়।
· প্রস্তুত লিজ দলীল: রাজউক কর্তৃক শর্তাবলীসহ লিজ দলীল তৈরি করা হয়।
· নথি স্বাক্ষর ও নিবন্ধন:
o লিজ দলীল নিবন্ধন অফিসে রেজিস্ট্রি করা হয়।
o নিবন্ধন ছাড়াই লিজ বৈধ নয়।
লিজ নবায়ন / পরিবর্তন
- মেয়াদ শেষের আগে নবায়নের জন্য আবেদন করতে হবে।
- নির্দিষ্ট ফি ও শর্ত অনুসারে নবায়ন করা হয়।
- জমির ব্যবহার পরিবর্তন বা হস্তান্তরের ক্ষেত্রে রাজউকের অনুমতি নিতে হবে।
গুরুত্বপূর্ণ বিষয়সমূহ
- লিজ দলীল হলো আইনি দলীল — দাপ্তরিক কপি সবসময় সংরক্ষণ করুন।
- লিজ শর্ত লংঘন করলে লিজ বাতিল হতে পারে।
- জমি বা স্থাপনা বিক্রি, উপহার বা হস্তান্তরের আগে রাজউকের অনুমতি আবশ্যক।
ভূমির লিজ পত্র দলিল
মৌজা- কালিকাপুর
জমির পরিমান- ৩৩ (তেত্রিশ) শতাংশ
মূল্য- ২,০০,০০০/- (দুই লক্ষ) টাকা
মেয়াদ- ০৩ (তিন) বছর
প্রথম পক্ষের নাম- মোঃ রহিম উদ্দিন, পিতাঃ মৃত রমজান আলী, মাতাঃ মৃত নুরজাহান বেগম, জন্ম তারিখঃ ১/৯/১৯৮১ ইং, জাতীয় পরিচয় পত্র- 39220963948302, ধর্মঃ ইসলাম, পেশাঃ কৃষিকার্য্য, গ্রামঃ কালিকাপুর, পোঃ দেওয়ানগঞ্জ, উপজেলাঃ দেওয়ানগঞ্জ, জেলাঃ জামালপুর৷
দ্বিতীয় পক্ষের নাম- মোঃ জামাল বেপারী, পিতাঃ মৃত কেতাব আলী, মাতাঃ মৃত ছালেহা বেগম, জন্ম তারিখঃ ৭/৩/১৯৬৮ ইং, জাতীয় পরিচয় পত্র- 39220963948368, ধর্মঃ ইসলাম, পেশাঃ কৃষিকার্য্য, গ্রামঃ কালিকাপুর, পোঃ দেওয়ানগঞ্জ, উপজেলাঃ দেওয়ানগঞ্জ, জেলাঃ জামালপুর৷
পরম করণাময় মহান সৃষ্টিকর্তার নামে ভূমি লীজ নামা চুক্তিপত্র দলিলের আইনানুগ বয়ান লেখা শুরু করিলাম৷ জেলাঃ জামালপুর, উপজেলাঃ দেওয়ানগঞ্জ এলাকাধীন মৌজাঃ কালিকাপুর মধ্যে আর এস- ২৯০ নং খতিয়ানে আর এস- ৭৬১ নং দাগে বাদশা আলী নামে ৪০ শতাংশ জমি রেকর্ডভূক্ত থাকা অবস্থা তাহার নিকট হইতে আমি বিগত ইংরেজি ৬/১২/১৯৯৯ তারিখে একখন্ড কবলা পত্র দলিল মূলে ৩৩ শতাংশ জমি খরিদ পূর্বক প্রাপ্ত হইয়া স্বত্ববান মালিক ও দখলকার আছি৷
আপনি দ্বিতীয় পক্ষ উক্ত জমি লীজ নিয়ে চাষাবাদ করার জন্য (কিংবা যদি পুকুর হয়ে থাকে তাতে মৎস্য চাষ করার জন্য ইত্যাদি কারনে লীজ প্রদান করা হয়) আমি প্রথম পক্ষের নিকট প্রস্তাব করিলে, আমার নগদ টাকার বিশেষ প্রয়োজনে আপনি দ্বিতীয় পক্ষের প্রস্তাবে রাজি হইয়া নিম্ন লিখিত স্বাক্ষীগণের মোকাবেলায় আপনি দ্বিতীয় পক্ষের নিকট হইতে নগদ ২,০০,০০০/- (দুই লক্ষ) টাকা গ্রহণ করিয়া আমার স্বত্ব দখলীয় ৩৩ শতাংশ জমি অদ্য ২০/০৫/২০২২ ইং তারিখ হইতে আগামী তিন বৎসর মেয়াদে আপনার নিকট লীজ প্রদান করিয়া দখলাদি বুঝাইয়া দিয়া স্বীকার বা অঙ্গীকার করিতেছি যে,
উক্ত জমি আপনি দ্বিতীয় পক্ষের নিকট লীজ থাকা কালিন আমি প্রথম পক্ষ অন্য কোথাও বিক্রয় বা হস্তান্তর করিতে পারিব না এমনকি আমি বা আমার কোন ওয়ারিশ কেহ কোন প্রকার দাবি দাওয়া করিতে পারিবে না৷ যদি কেহ দাবি করি বা কাহারো দ্বারা করাই তাহা আইনত অগ্রাহ্য হইবে ৷ মেয়াদ শেষে আপনি দ্বিতীয় পক্ষের দেওয়া সাকূল্য টাকা ফেরৎ প্রদান করিলে জমির সমস্ত দাবি দাওয়া ছাড়িয়া দিতে বাধ্য থাকিবেন ৷ এতদ্বার্থে স্বেচ্ছায় স্বজ্ঞানে আমি অত্র জমির লীজ চুক্তিপত্র দলিল লেখাইয়া সম্পাদন করিয়া দিলাম ৷
ব্যাবহারবিধি ডাউনলোড করুন
ডাউনলোড